三菱地所8802有報もと概算
東証プライム・不動産｜2025年3月期 通期
¥2,800 ▲22（+0.79%）
時価総額 3.51兆円｜2026年6月26日時点
概要詳細
三菱地所は、東京・丸の内を中心とするオフィスビルの開発・賃貸を中核とする総合不動産大手。コマーシャル不動産（オフィス・商業施設の開発賃貸）、住宅（マンション分譲・賃貸）、海外（米国・英国・アジアの開発投資）、投資マネジメント（私募REIT・ファンド運用）、設計監理・不動産サービス、ホテル・空港（ロイヤルパークホテルズ、高松空港等の運営）を展開する。丸の内の『大家』として約30棟のビルを保有し、丸の内再構築を長期にわたり推進している。
稼ぐ力｜営業利益率
A（高い）19.6%
成長｜売上成長率
A（高い）+5.0%
効率｜ROE
B（標準）7.7%
合格の目安 8.0%
体力｜自己資本比率
B（標準）32.1%
安定の目安 40.0%
割安さ｜PER
B（標準）18.5倍
日本株の目安 15.0倍
還元｜配当利回り
B（標準）1.6%
一般的な目安 2.0%
要旨高めの収益力。売上は堅調に増加、財務は標準的。
評価は S（際立つ）／ A（高い）／ B（標準）／ C（低め）／ D（弱い）の5段階。業種平均と一般的な目安による機械的な判定で、売買の推奨ではありません。
01何で儲けているのか
売上の約51%は「コマーシャル不動産」が占め、この事業の利益率は29.4%。全社の営業利益率は19.6%です。
売上はどこから1.58兆円
コマーシャル不動産8,000億円・51%住宅3,100億円・20%海外2,100億円設計監理・不動産サービス1,400億円
細い帯＝投資マネジメント 600億円、ホテル・空港・その他 600億円。内訳は裏の表にも
↓ この売上から
何にいくら使い、いくら残ったか残り＝営業利益 3,090億円（19.6%）
費用1.27兆円・80%利益3,090億円・20%
↓ 残った3,090億円は、どの事業が稼いだか
利益の内訳セグメント計 3,490億円
コマーシャル不動産2,350億円・67%住宅350億円海外380億円
コマーシャル不動産は売上の51%で、利益の67%を稼ぐ。細い帯＝投資マネジメント、設計監理・不動産サービス、ホテル・空港・その他。セグメント計は全社・消去項目を含まないため連結（3,090億円）と一致しない。
提供価値
丸の内・大手町に約30棟・約100haを保有する「丸の内の大家」。日本最大級の都心優良オフィス集積で高い賃料水準と低空室率を維持し、開発・運用・分譲を一体で手がける。
仕入れ先・パートナー
ゼネコン
鹿島建設 / 大成建設 / 清水建設
オフィスビル・タワーマンションの設計施工
建設投資
用地・権利
地権者 / 国・自治体
再開発用地・等価交換床・容積率
資金調達先
三菱UFJ銀行 / 社債市場
プロジェクト資金・有利子負債
有利子負債 約3.3兆円
設計・エンジ
三菱地所設計 / 設備メーカー
意匠設計・空調・昇降機・省エネ設備
資産流動化
ジャパンリアルエステイト投資法人(JRE)等REIT
開発物件の売却受け皿・運用委託
三菱地所（コア活動）
オフィス賃貸（コマーシャル）
セグメント利益最大丸の内ビルディング・丸ビル等の大型ビルを保有しテナントへ賃貸
丸の内・大手町丸ビル/新丸ビル低空室率
↓
都市開発・再開発
Torch Tower（常盤橋）等の大規模再開発で街区価値を創出
常盤橋TOKYO TORCH丸の内再構築容積率活用
↓
住宅分譲（ザ・パークハウス）
マンション「ザ・パークハウス」ブランドを企画・分譲
ザ・パークハウス戸建・マンション三菱地所レジデンス
↓
海外・投資マネジメント
米欧アジアでの開発と国内外の不動産ファンド運用受託
米・英・アジア開発AM受託三菱地所投資顧問
顧客セグメント
オフィステナント
大企業・金融機関の本社
丸の内・大手町に本社を構える企業の賃借
賃貸が収益の柱
住宅購入者
個人・富裕層
ザ・パークハウス等の分譲マンション購入者
商業テナント
丸の内仲通り店舗・飲食
高級ブランド・飲食の商業区画賃借
海外不動産顧客
米欧アジアのテナント・投資家
海外開発物件の賃貸・売却
投資家・ファンド
REIT・年金・機関投資家
AM受託・物件売却によるフィー＆売却益
コストフロー（仕入れ先へ）
営業原価＋販管費 約1.1兆円
売上フロー（顧客から）
営業収益 約1.5兆円
営業利益
営業利益 約3,000億円（約20%）
02強みと、見ておくべきリスク
競争優位性
日本一の一等地である丸の内エリアに優良オフィス資産を集中保有し、高稼働・高賃料の安定したストック収益を生む。丸の内再構築（常盤橋プロジェクト『TOKYO TORCH』等）で都市開発のノウハウを蓄積し、開発から賃貸・運営まで一貫したバリューチェーンを持つ。住宅・海外・投資マネジメントへ多角化し、保有不動産の含み益が財務の裏付けとなる。FY2025は賃料改定と海外・物件売却益で営業利益が前期比+11.0%と増益し初の3,000億円超え、ROEは7.7%に改善した。
主なリスク
総資産8兆円規模に対し有利子負債3.35兆円・自己資本比率32.1%・DEレシオ1.2倍と、不動産デベロッパー特有のレバレッジを抱え、国内金利上昇は調達コスト増と不動産価格・キャップレート上昇による資産価値圧迫の双方を通じて収益を押し下げる。物件売却や海外案件の引渡しタイミングで業績が振れやすく、オフィス空室率・賃料市況やホテル・空港の需要変動にも左右される。丸の内集中ゆえ大規模災害・エリアリスクへの依存度も高い。
03同じ業界のほかの会社
不動産で営業利益率が高い1社
- 三井不動産営業利益率 14.2%