三井不動産8801有報もと概算
東証プライム・不動産｜2025年3月期 通期
¥1,450 ▲11（+0.76%）
時価総額 3.95兆円｜2026年6月26日時点
概要詳細
三井不動産は、オフィスビル・商業施設の開発・賃貸（賃貸事業）、マンション・戸建ての分譲および投資家向け物件売却（分譲事業）、不動産仲介・管理・受託（マネジメント事業）、ホテル・リゾートや駐車場などの施設営業を手がける国内総合不動産首位。日本橋・八重洲・東京ミッドタウンなど大規模再開発を多数手がけ、ららぽーと・三井アウトレットパークなど商業施設も展開する。米国・英国・アジアでの海外開発や物流施設、賃貸住宅の開発も拡大している。
稼ぐ力｜営業利益率
A（高い）14.2%
成長｜売上成長率
A（高い）+10.2%
効率｜ROE
A（高い）9.2%
合格の目安 8.0%
体力｜自己資本比率
B（標準）29.5%
安定の目安 40.0%
割安さ｜PER
A（高い）14.4倍
日本株の目安 15.0倍
還元｜配当利回り
A（高い）2.1%
一般的な目安 2.0%
要旨高めの収益力。売上は堅調に増加、財務は標準的。
評価は S（際立つ）／ A（高い）／ B（標準）／ C（低め）／ D（弱い）の5段階。業種平均と一般的な目安による機械的な判定で、売買の推奨ではありません。
01何で儲けているのか
売上の約37%は「分譲」が占め、この事業の利益率は15.5%。全社の営業利益率は14.2%です。
売上はどこから2.63兆円
賃貸8,100億円・31%分譲9,650億円・37%マネジメント4,700億円・18%施設営業・その他3,800億円
↓ この売上から
何にいくら使い、いくら残ったか残り＝営業利益 3,730億円（14.2%）
費用2.25兆円・86%利益3,730億円
↓ 残った3,730億円は、どの事業が稼いだか
利益の内訳セグメント計 4,000億円
賃貸1,650億円・41%分譲1,500億円・37%マネジメント750億円・19%
賃貸は売上の31%で、利益の41%を稼ぐ。細い帯＝施設営業・その他。セグメント計は全社・消去項目を含まないため連結（3,730億円）と一致しない。
提供価値
総合不動産首位。日本橋・東京ミッドタウン等の大規模再開発で街を「面」で創り、賃貸・分譲・マネジメントの3事業を循環。FY2024売上2.6兆円・営業利益3,727億円で過去最高更新。
仕入れ先・パートナー
ゼネコン
鹿島建設 / 大林組 / 竹中工務店
オフィス・商業・住宅の設計・施工
建築投資 主要委託先
用地・権利
地権者 / 自治体（再開発組合）
再開発エリアの土地・床（権利変換）
日本橋・八重洲等
資金調達
メガバンク / 社債市場 / J-REIT
開発資金・有利子負債（約4兆円規模）
格付A格
設計・デザイン
日建設計 / 三菱地所設計 等
建築デザイン・都市計画コンサル
運営パートナー
三井ホーム / 設備・管理会社
施設管理・PM・設備保守
三井不動産（コア活動）
大規模再開発（街づくり）
日本橋再開発 約3兆円構想日本橋・東京ミッドタウン・八重洲等で街全体を「面」で開発し長期保有
再開発複合用途エリアマネジメント
↓
賃貸（オフィス・商業）
賃貸営業利益 約1,800億円都心オフィスとららぽーと・三井アウトレットパークを保有・運営し安定賃料を得る
オフィス賃貸ららぽーとアウトレット
↓
分譲（住宅・投資家向け）
分譲が利益牽引パークホームズ・パークタワー等マンションと投資家向け物件を開発・販売
マンション分譲投資家向け海外分譲
↓
マネジメント・運営
三井のリハウス（仲介）・三井不動産リアルティ・三井ガーデンホテル等を運営
不動産仲介PM/BMホテル運営
顧客セグメント
オフィステナント
大手企業・金融機関
日本橋・ミッドタウン等の都心オフィス入居
賃貸セグメント中核
商業テナント・来街者
ららぽーと/アウトレット出店者・買物客
全国の商業施設テナント賃料＋来館者
住宅購入者
パークホームズ等の個人購入者
都心・郊外マンション・戸建の実需層
分譲が利益牽引
不動産投資家
J-REIT / 国内外ファンド
開発物件の売却・運用受託（回転型ビジネス）
ホテル・施設利用者
三井ガーデンホテル等の宿泊客
ホテル・スポーツ・物流施設の運営収益
コストフロー（仕入れ先へ）
売上原価＋販管費 約2.25兆円
売上フロー（顧客から）
売上高 2兆6,253億円
営業利益
営業利益 3,727億円（14.2%）
02強みと、見ておくべきリスク
競争優位性
都心一等地の優良賃貸資産を厚く保有し、賃貸事業が安定したストック収益を生む。日本橋・八重洲などの大規模再開発でまちづくりのノウハウを蓄積し、開発から賃貸・分譲・運営まで一貫して手がけるバリューチェーンを持つ。商業（ららぽーと等）、物流、ホテル、海外と収益源が多角化しており、含み益の大きい保有不動産が財務の裏付けとなる。FY2025は分譲の好調と賃貸の賃料改定で増収増益、ROEは9.2%まで改善した。
主なリスク
総資産10兆円規模に対し有利子負債4.6兆円・自己資本比率29.5%・DEレシオ1.56倍と、不動産デベロッパー特有の高レバレッジ体質で、国内金利上昇は調達コスト増と不動産価格下落の双方を通じて収益・資産価値を圧迫する。分譲事業は物件引渡のタイミングで業績が振れやすく、オフィス空室率・賃料市況やホテル需要の変動にも左右される。海外開発（米国・アジア）は為替・現地市況リスクを伴う。
03同じ業界のほかの会社
不動産で営業利益率が高い1社
- 三菱地所営業利益率 19.6%