三井不動産8801有報もと概算
01事業の内容 — 有報から
三井不動産は、オフィスビル・商業施設の開発・賃貸、マンション・戸建ての分譲、不動産の仲介・管理、ホテル・リゾートなどの施設営業を手がける国内総合不動産の最大手です。日本橋・八重洲・東京ミッドタウンといった大規模再開発や、ららぽーと・三井アウトレットパークなどの商業施設を展開しています。収益は賃貸事業の安定的なストック収益と、分譲事業の物件売却益、マネジメント事業の手数料収入で構成されます。米国・英国・アジアでの海外開発や物流施設、賃貸住宅にも事業を広げています。
02業績の推移
直近4四半期の売上は2.63兆円で、前年の同じ4四半期から+10.2%。営業利益率は14.2%、ROEは9.2%です。
| 期 | 売上 | 営業利益 | 利益率 | 純利益 | 株価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24Q1 | 5,500億円 | 750億円 | 13.6% | 500億円 | ¥1,100 |
| 24Q2 | 5,800億円 | 800億円 | 13.8% | 520億円 | ¥1,180 |
| 24Q3 | 5,900億円 | 820億円 | 13.9% | 530億円 | ¥1,250 |
| 24Q4 | 6,630億円 | 980億円 | 14.8% | 700億円 | ¥1,320 |
| 25Q1 | 6,020億円 | 800億円 | 13.3% | 530億円 | ¥1,300 |
| 25Q2 | 6,330億円 | 880億円 | 13.9% | 570億円 | ¥1,360 |
| 25Q3 | 6,430億円 | 900億円 | 14.0% | 590億円 | ¥1,410 |
| 25Q4 | 7,470億円 | 1,150億円 | 15.4% | 800億円 | ¥1,450 |
| 通期 | 売上 | 営業利益 | 利益率 | 純利益 | 売上YoY |
|---|---|---|---|---|---|
| FY24 | 2.38兆円 | 3,350億円 | 14.1% | 2,250億円 | — |
| FY25 | 2.63兆円 | 3,730億円 | 14.2% | 2,490億円 | +10.2% |
03会社計画 — 26/3期 会社予想
会社計画は未収録です。三井不動産の営業利益率は14.2%、ROEは9.2%、売上は前年比+10.2%です。
会社の見立て：2026年3月期予想は、賃貸事業のオフィス賃料改定とホテル・商業の稼働改善、分譲事業の引渡計画の積み上げを織り込み、営業利益4,100億円・親会社株主帰属当期利益2,850億円を見込む。長期経営方針『＆INNOVATION 2030』のもとEPS成長とROE向上を掲げ、自己株取得を含む株主還元と物流・海外（米国・アジア）への成長投資を並行して進める。金利上昇局面における調達コストと不動産市況が主要な感応度変数。2025年5月9日発表
04財務の骨格 — P/L・B/S・CF
売上2.63兆円のうち、費用と税金などを引いて最後に残る純利益は2,490億円。
05株主への還元と持ち主
| 外国人株主計 | 38.0% |
| 個人・その他 | 18.0% |
| 日本マスタートラスト信託銀行 | 15.2% |
| 日本カストディ銀行 | 6.1% |
| 三井不動産従業員持株会 | 1.9% |
06経営の体制
大規模開発を担う専門人材の育成や多様な働き方の推進に加え、環境配慮型のまちづくりを通じたサステナビリティ経営に取り組んでいるとみられる。
07経営方針と課題 — 有報から
都心一等地の優良賃貸資産を核とした安定収益基盤の上に、大規模再開発と海外・物流分野への投資で成長を図る方針とみられます。開発から賃貸・分譲・運営までを一貫して手がけるバリューチェーンを活かし、まちづくりのノウハウを収益に結び付ける戦略が中心です。金利上昇局面では調達コストや不動産市況への感応度が高まるため、財務規律と資産効率の向上が重視されていると考えられます。
- 01金利上昇に備えた調達コスト管理と有利子負債・財務レバレッジの適切なコントロール
- 02分譲事業の引渡しタイミングに左右されやすい業績の平準化と収益の安定化
- 03海外開発における為替・現地市況リスクへの対応と投資規律の維持
高いレバレッジ体質のため、国内金利の上昇が調達コスト増と不動産価格下落の双方を通じて収益・資産価値を圧迫し得る。
オフィス空室率や賃料相場、ホテル需要の変動が賃貸・施設営業の収益に影響を及ぼす。
分譲事業は物件の引渡し時期に業績が左右されやすく、期ごとの振れが生じやすい。
米国・アジアなどの海外開発は現地市況や為替変動の影響を受けるとみられる。
08投資の中身
研究開発が中核の業種ではないが、スマートビルや環境配慮型のまちづくり、不動産テックの活用など、開発・運営の高度化に向けた取組みを進めているとみられる。
09同業のなかでの位置
- 三菱地所営業利益率 19.6%
10株価との連動
業績と株価の連動（実データ）
収録している8四半期の「営業利益」と「期末株価」から算出した参考値です。
収録期間では、本業の利益と株価が同じ方向に動く傾向がうかがえます。